Le Finanziarie 2008 e 2009 hanno prorogato questo bonus fiscale fino al 31 Dicembre 2010 purchè la consegna degli immobili avvenga entro il 30 Giugno 2011. Ricordiamo che si tratta di una detrazione fiscale sulle spese sostenute per la ristrutturazione della casa, con tetto massimo di 48.000 euro Compreso IVA per unita' immobiliare.

Le condizioni prorogate sono quelle in vigore per il 2007 e prevedono la possibilita' di detrarre dalle tasse il 36% delle spese sostenute per la ristrutturazione della casa. E' stata prorogata fino al 2011 anche l'iva ridotta al 10% sugli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria effettuati su immobili residenziali.
Una novita' importante e' che e' stata reintrodotta la possibilita' di usufruire dei benefici anche in caso di acquisto di abitazioni ristrutturate.
Il tetto massimo di spesa consentito per calcolare l'agevolazione e' di 48.000 euro all'anno per ogni edificio in modo autonomo. Il limite si riferisce solo all'edificio e non anche alla persona fisica, quindi se vi sono piu' soggetti aventi diritto esso deve essere diviso tra questi.
Condizione importante per poter godere dei benefici e' che nelle fatture venga distinto ed evidenziato il costo della manodopera rispetto agli altri.

RIEPILOGO PRINCIPI GENERALI DEL "BONUS RISTRUTTURAZIONI":
Le detrazioni si possono applicare ai lavori effettuati in case di abitazione e nelle parti comuni degli edifici residenziali nel corso dell'anno. Questo per ogni singolo immobile sul quale si siano effettuati lavori di manutenzione o di ristrutturazione, nel limite massimo di 48.000 euro.
Nel caso in cui nei lavori sia coinvolta una pertinenza, anche accatastata separatamente, spetta un unico limite massimo di spesa di 48.000 euro su cui calcolare la detrazione, come specificato dall'Agenzia delle entrate con varie risoluzioni (n.124 del 4/6/07 e n.181 del 29/4/08)
Naturalmente, se all'inizio dei lavori l'unita' immobiliare e' una sola ed alla fine dei lavori fossero diventate due, fa fede il numero originario.
Ogni anno, per dieci (cinque o tre, a seconda dei casi) anni, il contribuente detrarra' la quota di spesa relativa, nei limiti dell'imposta dovuta per l'anno in questione. Cio' significa che se la spesa annua detraibile risulta superiore all'Irpef che deve essere pagata, la detrazione sara' solo pari all'Irpef ed il resto della cifra andra' perso, non essendo recuperabile l'anno successivo (ne' tantomeno rimborsato!).

Chi ne usufruisce
Possono usufruire della detrazione tutti gli individui soggetti all'Irpef e non riguardano solamente i PROPRIETARI, ma anche tutti gli altri che siano titolari di diritti reali sugli immobili, e che ne sostengono le spese.
Ecco le varie categorie legittimate alle detrazioni:
- il proprietario od il nudo proprietario;
- il titolare di un diritto di Godimento (Usufrutto,Uso,Abitazione o Superficie)
- Colui che occupa l’immobile a fronte di locazione o comodato;
- il familiare convivente del possessore o del detentore dell'immobile (purchè le fatture ed i bonifici se i siano a lui intestati);
- i soci di una cooperativa, sia essa divisa, indivisa o semplice;
- gli imprenditori individuali, eccetto che per gli immobili strumentali o la merce;
- l'acquirente che, nel caso di compromesso in fase di vendita, sia gia' immesso nel possesso ed esegua per se' i lavori (e' necessario che il compromesso sia gia' stato registrato e che l'acquirente indichi gli estremi di tale registrazione nell'apposito modulo di inizio lavori).
Si puo' effettuare detrazione anche nel caso in cui i lavori siano effettuati di persona e quindi siano da detrarre solamente le spese di acquisto dei materiali.

Elenco dei lavori per i quali e' previsto in bonus fiscale
- le spese sostenute per eseguire interventi di manutenzione ordinaria (*) nelle parti comuni di edifici residenziali, da dividere tra i condomini secondo le quote condominiali (non sono ammessi a determinare agevolazioni gli stessi interventi che, invece di essere effettuati su parti comuni, venissero invece attuati sulle proprieta' private -appartamenti o villette, cantine, soffitte, garage);
- gli interventi di manutenzione straordinaria(*) realizzati su immobili di qualsiasi categoria (anche rurale);
- le opere di restauro e risanamento conservativo;
- i lavori di ristrutturazione edilizia sia per gli appartamenti singoli che per gli impianti condominiali.

(*) Definizione ai sensi del "testo unico dell'edilizia" (d.p.r.380/01), art.3 comma 1 (lettere "a" e "b"):
- interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
- interventi di manutenzione straordinaria: le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonche' per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unita' immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;

Esempi di
- Opere di manutenzione ordinaria
(Solo se riguardano determinate Parti comuni di Edifici residenziali)
Finiture di edifici: riparazione, risanamento, sostituzione;
Opere necessarie a mantenere in efficienza, o ad ottimizzarne il funzionamento- per gli impianti tecnologici esistenti;
Il rifacimento dell'impianto elettrico ed idrico-sanitario;
Rifacimento e/o Spostamento dei Servizi sanitari.
L'impermeabilizzazione di tetti od altre superfici esposte;
La tinteggiatura di pareti, infissi, interni ed esterni, la verniciatura di portoni, la sostituzione di pavimenti.
Il rifacimento di intonaco Interno e/o eterno;
La rimozione di maioliche;
La costruzione di un soppalco senza aumento di volume e superficie;
Il restauro di una veranda;
Il restauro di cassette della posta;
Demolizione di Tramezzi;
realizzazione nuove mura divisorie
L'abbattimento di barriere architettoniche.

- Opere di manutenzione straordinaria
I lavori necessari a rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici;
La realizzazione di impianti tecnologici od igienico-sanitari od il loro miglioramento
(purchè non modifichi il volume,  la superficie, le destinazioni d’uso dell'immobile);
L'installazione o riparazione di ascensori e dei relativi macchinari;
L'installazione di scale di sicurezza;
La realizzazione, Il rifacimento, il ripristino di scale interne e/o esterne;
Il ripristino e la sostituzione del tetto e della copertura;
Gli interventi finalizzati al risparmio energetico;
La sostituzione di tramezzi esterni senza l'alterazione della tipologia dell'immobile;
La sostituzione di infissi e serramenti o persiane con serrande od altro;
Recinzioni della proprieta';
Sostituzione del tavolato del tetto;
Rifacimento o riparazione delle colonne di scarico delle acque pluviali;
Installazione di macchinari che abbiano la caratteristica di migliorare sicurezza, funzionamento ed utilizzo degli impianti.

- Restauro e risanamento conservativo
Tutti quegli interventi tesi ad assicurare la funzionalita' dell'immobile rispettandone gli elementi strutturali e di destinazione (consolidamento, ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi);
Interventi di eliminazione e prevenzione di situazioni di degrado;
L'apertura di luci o finestre per motivi di aerazione;
L'adeguamento di altezze nei solai, nel rispetto delle volumetrie esistenti;
Inserimento di elementi accessori ed impianti necessari all'uso;
Eliminazione di elementi estranei all'edificio;
Controsoffittatura;
Demolizione di talune strutture interne;
Realizzazione di montacarichi;
Rifacimento di pareti perimetrali;
Rinnovamento totale del tetto.

- Ristrutturazione edilizia
Trasformazione di fabbricati che portino ad ottenere una struttura diversa dalla precedente;
Demolizione e ricostruzione dell'immobile;
Realizzazione di una mansarda o di un balcone;
Trasformazione di balcone in veranda;
Trasformazione di soffitta in mansarda od in vano abitabile;
Modifica di mansarda mediante sopraelevazione del tetto;
Modifica di facciata;
Mutamento di altezza dell'edificio per realizzare locali abitabili;
Aperture di nuove porte o finestre;
Costruzione di servizi igienici ampliando superfici e volumi;
Demolizione e ripristino di muri perimetrali;
Rilevante modifica dei prospetti;
Copertura con coppi del terrazzo.

-Interventi ammessi al beneficio della detrazione ex art.31,legge 5/8/78 n.457:
Realizzazione di posti auto - autorimesse;
Eliminazione di barriere architettoniche (sia per le parti comuni che per le singole unita');
Opere tese al risparmio energetico;
Opere finalizzate alla cablatura degli edifici;
Opere finalizzate al contenimento dell'inquinamento acustico;
Adozione di misure di sicurezza statica ed antisismica.

Le spese che, OLTRE a quelle per l'esecuzione dei lavori, possono essere detratte sono:
- progettazione;
- prestazioni professionali;
- messa in regola degli edifici (ex L.46/90 sugli impianti elettrici);
- adeguamento degli impianti a metano (ex. L.1083/71);
- sopralluoghi e perizie;
- oneri di urbanizzazione;
- relazione di conformita' dei lavori alle leggi vigenti;
- acquisto dei materiali;
-Spese per la realizzazione di opere atte a prevenire “atti Illeciti” (Furto, Aggressione …) rafforzarzamento, Sostituzione, Installazione cancellate, recinzioni Murarie, grate sulle finestre, porte blindate, vatri antisfondamento/antinfortunio, Casseforti a muro, Fotocamere, Cineprese…
-Opere volte ad evitare gli Infortuni Domestici e finalizzati ad incrementare la Sicurezza domestica.
Bonifica dell’Amianto, Sostituzione Tubature del Gas e elettriche.
- l'IVA , i diritti per le concessioni/autorizzazioni/denunce di inizio attivita', le imposte di bollo;
- altri oneri eventuali collegati alla realizzazione dei lavori o degli impianti.

Non sono invece detraibili:
- gli interessi passivi derivanti da mutui (stipulati per effettuare i lavori di restauro);
- interessi bancari su scoperti od altro;
- trasloco dei mobili, spostati per permettere l'esecuzione dei lavori;
- custodia per i mobili.

Cosa fare per usufruire della detrazione
1) Invio comunicazione inizio lavori e documentazione al Centro di Servizio
Prima di iniziare i Lavori inviare una raccomandata a/r con apposito modello all'Agenzia delle Entrate - Centro Operativo di Pescara - Via Rio Sparto 21 - 65100 Pescara (indirizzo unico per tutta Italia).
Vanno allegati:
- copia della concessione/autorizzazione/Dia (ove previsto);
- dati catastali o fotocopia di domanda accatastamento;
- fotocopia ricevute pagamenti ICI a decorrere dal 1997, se dovuta e se a richiedere le agevolazioni e' il proprietario od altro titolare di diritto di proprieta' (non pero' negli altri casi e neppure nel caso di lavori condominiali).;
- fotocopia della delibera assembleare e della tabella millesimale per la ripartizione delle spese in caso di lavori in conodominii (nel caso di susseguenti aumenti dell'importo preventivato, occorre inviare una nuova tabella con ripartizione delle spese);
- nel caso in cui i lavori vengano effettuati da soggetto non titolare di diritto di proprieta', come un locatore od un comodatario: dichiarazione di consenso del proprietario.

E' possibile inoltre produrre una dichiarazione notoria sostitutiva ex art.4, L.15/68, che attesti il possesso di suddetta documentazione e la disponibilita' a mostrarla a richiesta, senza dover cosi' inviare per raccomandata tutti i summenzionati documenti.

L'Agenzia delle entrate ha anche chiarito, con risoluzione n.325/E del 12/11/07, che e' possibile sostituire la DIA (dichiarazione inizio attivita') con una autocertificazione del contribuente in tutti quei casi in cui la normativa edilizia locale consideri determinati interventi non rientranti tra le opere sottoposte a DIA. L'autocertificazione e' inoltre utilizzabile dal contribuente anche in caso di controlli da parte degli agenti del fisco, al fine di fornire prove sulla natura degli interventi realizzati.

2) Comunicazione all'Azienda Sanitaria Locale quando previsto
Nei casi in cui sia richiesta una comunicazione all'Azienda Sanitaria Locale (come si desume dalle relative leggi sulle norme di sicurezza nei cantieri) occorre inviarla, anch'essa tramite raccomandata a/r, indicando:
-generalita' del committente i lavori;
-ubicazione del luogo in cui essi avvengono;
-natura dell'intervento;
-informativa contenente i dati relativi all'impresa esecutrice delle opere;
-dichiarazione di responsabilita' della ditta ed assunzione della stessa del rispetto agli obblighi in materia di sicurezza e contribuzione;
-data d'inizio dei lavori.

3) Pagamenti tramite bonifico
Le spese detraibili devono venire pagate tramite bonifico bancario o postale indicando:
-  la causale del versamento,
-  il codice fiscale di chi effettua i pagamenti (indicandoli tutti se sono piu' persone a sostenere le spese ed a dover beneficiare delle agevolazioni),
-  la partita IVA (od il Codice Fiscale) della ditta che riceve il pagamento.
SONO ESCLUSI da tale modalità di pagamento le spese affrontate per:
- Oneri di Urbanizzazione;
-  Ritenute Fiscali sugli Onorari dei Professionisti;
-  Imposte di Bollo.

Nel caso in cui ci siano variazioni in corso d'opera
come un intervenuto accatastamento del fabbricato rurale, modifiche sulla tabella millesimale oppure se i lavori superassero i 51.645,99 euro, ne andra' data comunicazione al Centro di Servizio.

Frazionamento del beneficio per piu' anni
Il bonus deve essere ripartito, come regola generale, in dieci rate annuali dello stesso importo. Se il contribuente ha o supera i 75 anni e' resa possibile la detrazione in cinque anni, se ha o supera gli 80 le rate possono essere tre. In ambedue i casi, comunque, deve trattarsi di titolari di un diritto reale sugli immobili oggetto dell'intervento edilizio (non possono pertanto ridurre le rate gli inquilini o i comodatari). La scelta per la ripartizione della detrazione deve essere effettuata irrevocabilmente nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno di imposta in cui la spesa viene sostenuta. Se le spese vengono sostenute in piu' anni, la scelta operata nella prima dichiarazione non e' vincolante anche per l'anno successivo.

Al termine dei lavori
Occorre trasmettere, per opere complessive superiori ai 51.645,99 euro, una dichiarazione di esecuzione dei lavori al Centro Operativo di Pescara. Essa dovra' essere inviata, per raccomandata a/r, entro il termine della presentazione della dichiarazione dei redditi dell'anno in cui sono stati terminati i lavori. Questa dichiarazione deve essere sottoscritta da un professionista (ingegnere, architetto o geometra) oppure da un tecnico abilitato.
Nel caso in cui gli interventi abbiano riguardato parti comuni condominiali il contribuente, al posto di tutta la documentazione suddetta, puo' inviare una certificazione rilasciata dall'amministratore di condominio in cui lo stesso attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti ed indichi la somma di cui il contribuente puo' tener conto ai fini della detrazione.
Occorre anche conservare -per almeno i cinque anni successivi alla dichiarazione- le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese eseguite, nonche' le ricevute dei bonifici bancari. (La documentazione deve essere esibita a richiesta degli uffici finanziari). Ricordarsi di indicare l'opzione prescelta nella dichiarazione dei redditi.

Motivi di decadenza
Non puo' essere ammessa la detrazione nei seguenti casi (con conseguente perdita del diritto e recupero dell'importo detratto da parte degli uffici finanziari):
-comunicazioni di inizio lavori non preventivamente inviata al Centro di Servizio;
-comunicazione priva dei dati catastali dell'immobile;
-mancanza di allegati relativi alle abilitazioni amministrative richieste dalla legge;
-mancanza di fotocopia della domanda di accatastamento (in assenza di dati catastali) -mancanza delle fotocopie dei versamenti ICI;
-non e' allegata la delibera assembleare e la tabella millesimale per le opere su parti comuni;
-non e' allegata, quando richiesta, la dichiarazione di consenso del proprietario all'esecuzione dei lavori;
-mancata comunicazione alle Aziende Sanitarie Locali quando obbligatoria;
-mancata esibizione delle fatture o ricevute relative alle spese, ovvero del bonifico bancario;
-intestazione di fatture o del bonifico a persona diversa dalla richiedente il beneficio;
-pagamento non eseguito tramite bonifico bancario o postale;
-opere difformi da quelle comunicate al Centro di Servizio, oppure non conformi alle norme urbanistiche od edilizie comunali;
-violazione delle norme relative alla sicurezza sui luoghi di lavoro, nonche' quelle contributive (eccetto che nel caso in cui il proprietario sia in possesso di dichiarazione di osservanza da parte della ditta ai sensi dell'art. 4, L.15/68, mostrando cosi' la propria buona fede);
-mancato invio -quanto previsto- della comunicazione di esecuzione dei lavori al Centro di Servizio.

Cosa succede se varia il possesso in corso d'opera
Vediamo i vari casi in cui, prima che i cinque o dieci anni in cui si deve dilazionare della detrazione siano passati, avvengano dei passaggi di proprieta':
nel caso di vendita il diritto alle detrazioni viene acquisito dal nuovo proprietario;
nel caso di morte del titolare il diritto alla detrazione spetta agli eredi;
nel caso di trasferimento dell'inquilino -o del comodatario- il diritto alla detrazione rimane eccezionalmente a colui che ha effettuato i lavori, anche se non abita piu' nell'immobile in questione;
nel caso di donazione la detrazione spetta al donatario.

Nota sull'applicazione del bonus sugli acquisti di case ristrutturate
La Finanziaria 2008 ha reintrodotto la possibilita' di utilizzare il bonus fiscale in caso di acquisto di una unita' immobiliare di tipo residenziale ristrutturata o in corso di ristrutturazione, e la Finanziaria 2009 ha prorogato tale possibilita' a tutto il 2011.
Questa agevolazione prevede la detrazione dall'irpef del 36% calcolata sul 25% del prezzo dell'immobile desunto dal contratto di acquisto o di assegnazione (nel caso di lavori effettuati da cooperative) entro il limite massimo di 48.000 euro.
Essa e' applicabile per ristrutturazioni eseguite -direttamente o da parte di imprese o cooperative edilizie- tra il 1/1/08 e il 31/12/2011 con acquisto entro il 30/6/2012 (vale la data del rogito).

Ricordiamo che tale possibilita', prevista fin dal 2002 e poi via via prorogata, era stata sospesa per l'anno 2007 a causa della mancata proroga della scorsa finanziaria (finanziaria 2007).
Maggiori informazioni e dettagli si trovano sull'articolo dell'agenzia delle entrate del 3/1/08, visibile al link:
http://www.fiscooggi.it/reader/?MIval=cw_usr_view_articoloN&articolo=28080&giornale=28092

LINK UTILE
Sul sito dell'agenzia delle entrate e' presente una utile guida contenente tutte le informazioni aggiornate al 2008:
http://www.agenziaentrate.it/ilwwcm/resources/file/ebf5f30966e61a5/GUIDA%20N3_08.pdf

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